央行第七波房市信用管制劍指多屋族與投機客,目的在打造首購族友善環境,讓睽違8年的買方市場再度降臨。
央行宣布第七波選擇性信用管制,針對第二戶及以上購屋貸款成數進行調整,市場一遍哀嚎,不少人甚至對於房價崩跌懷抱期待。然而從過去政府幾波打房政策後的房市表現來看,在經歷一段時間的政策適應期後,房價盤整後上漲的機率幾乎百分之百,因此有市場專家認為,此次央行重手打房反而讓暌違8年的買方市場再度降臨,今年底到明年上半年正是危機入市的好時機。
回顧 2016 年政府為遏止房地產市場過熱首次推出房地合一稅,針對短期房產交易課以高額稅率,規定持有不滿1年需繳 45% 稅率、2年內則為 35%,尚未正式上路就引發一波拋售潮,部分賣方因稅負考量選擇降價出售,導致市場上的短線投資客大幅減少,房價也因市場高度觀望而開始出現鬆動,尤其在雙北市等房價高企的地區最為明顯。
專家指出,2016 年實施的房地合一稅,因是首次針對短期交易祭出如此高的稅率,市場出現長達半年的「冷靜期」,但隨即投資者信心回升,房價迅速反彈並飆升,自住需求者如果在當時低價位時進場,放到今天都有相當可觀的漲幅,今年底到明年上半年能否重演2016年的情形,雖仍須視市場動態與整體經濟情勢而定,但至少對自住需求民眾而言,仍是近年少有撿便宜的機會。
至於央行9月推出的第七波打房措施,因政策重點在於嚴格限制多屋族的貸款成數,將第二戶貸款成數從原本的 60% 降至 50%、第三戶及高價住宅進一步下調至 30%,但主要目的仍在壓制房市中高張的投機氣焰,以便讓更多有自住需求的民眾能夠進場,本質上仍是為了平衡市場供需,而非無差別摜壓房市,由於市場自有調節機制,因此就中長期持有的角度來看,其實不必太過擔心。
事實上,央行政策出台前的8 月,房市交易量就已出現下降趨勢,國內兩大房仲業者永慶房屋與住商不動產的交易量分別下滑 17.4% 與 15.9%,顯示短線投機客已開始居高思危而減少出手,市場早政策一步出現回調跡象,這次央行措施若能成功限制多戶購屋行為,市場供給量將增加。寶麟廣告副總管清智認為,短期內房價可能因此而小幅下降,但卻為首購族提供了進場良機。
相較之下,持續緩步上升的利率水準,反而是更值得關注的現象與趨勢。隨著央行限貸政策推出,在資金流動性大幅限縮下,目前市場上的房貸利率已普遍提高至2.2%以上,部分銀行的房貸利率甚至高達 2.6~3%,高利率雖然會增加購屋成本,但也抑制了投資需求,所謂現金為王,對於手頭資金充裕、打算購屋自用的民眾而言,反而成了跟屋主或賣方談價的籌碼。
樂居科技創辦人李奕農指出,打房政策如同雙刃劍,雖然有利於削弱短期投機炒作需求,但也可能抑制房市流動性,使得賣方售屋時間拉長,增加買方的議價空間。
不過,由於房市面對的變數仍多,專家也提醒,接下來房市是否會像 2016 年後的局勢一樣發展,還須視政策效應的延續性,以及市場自住需求的支撐力度而定,但可以肯定的是,現階段是觀察市場變化並檢視自身財務狀況的關鍵期,建議自住需求買方應好好把握這8年來難得出現的入市契機,趁價格出現波動時,以合理價位挑選到理想的優質物件。