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文/富比士地產王
央行第六波打炒房新制上路,國銀已陸續收到央行最新版「教戰守則」。為釐清灰色模糊地帶和外界疑慮,央行提出3大配套,除了為「先買後賣」的換屋族訂定協處條款、新制不溯及既往之外,也為第2戶房貸訂定「例外條款」,如果子女名下的第1筆房貸是幫父母買房而當借款人,若子女要為自己的房子辦理新青安貸款,將不受央行「2房」限制,仍可適用新青安相關優惠。
央行理監事會決議祭出第6波房市管制措施,將六都加上新竹縣市等自然人「特定地區」第2戶的房貸成數上限從7成調降至6成,但不溯及既往。央行表示,只要是6月14日之後的新申請案件,才適用第2戶房貸上限6成的規定。
在新青安房貸的適用上,對「二房」管制則有例外規定。先前曾有案例,年輕兒子因為父母想買房,但年紀已逾70歲,被銀行拒絕作為借款人,改由子女出面作為借款人,但房子實際上是由父母使用,並在父母的名下,日後若兒子想要擁有自己的房子,且自己與配偶名下沒有房產,這種情況就適用「例外條款」,仍符合新青安資格。
其次,根據央行在新版的「問答集」明列換屋配套措施,將可透過向銀行簽切結書的方式,保證在1年內賣掉現有房屋,買新屋時才可不受「2房」的6成貸款上限限制,並可借貸到8成以上。
央行回應,所謂的賣屋是要求在1年內,連同出售、完成產權移轉登記、清償債務並塗銷第1戶房貸抵押權等4個程序,且簽切結書時向銀行保證不會透過向其他銀行進行「轉貸」。若1年後沒有賣屋則視同違約,銀行將立即收回貸款成數差額、並追溯至撥款日起,來計收罰息、加收以轉貸方式規避切結事項的違約金。
銀行業者認為,雖然央行以1年為期,讓換屋族去賣房,但在賣家在1年內談妥令滿意的價格仍不無變數;官員也說,若一直留著舊屋,代表換屋族不只是想換屋,而是想「持有2間房子」。業者坦言,若不想趕著在1年內賣房,除非換屋族買的是非受限區的房子,否則會受到第2戶貸款最高6成的限制。
除了為「二房」管制開上述的善門,若是第3房以上或豪宅,就沒有這種例外。央行此次也明訂,倘若借款戶辦理新青安,不論是3房,或是豪宅戶,都必須符合央行的管制規定。例如新北市4000萬元以上就符合「豪宅貸款」,成數限制最高不可超過 4 成,且無寬限期,利率必須從2.595% 起跳。
行庫主管指出,儘管央行定出規範,對2戶以上、豪宅貸款戶能否申請新青安,則回歸到銀行自行審查,但為了避免麻煩,通常行庫會以銀行法第72條之 2,以貸款上限、額度不夠等理由婉拒,免得被外界質疑用新青安當破口。